부모자식간 증여등기 절차와 세금 완벽 정리｜2025년 최신 실무 가이드
부모가 자녀에게 아파트, 상가, 토지 등 부동산을 이전하는 방법 중 가장 많이 활용되는 것이 바로 부모자식간 증여등기입니다.
생전 재산정리, 주택 구입 지원, 상속세 절세 등을 이유로 증여등기를 선택하는 경우가 많지만, 절차와 세금을 정확히 이해하지 못하면 예상보다 높은 세금과 추징 위험에 노출될 수 있습니다.
이 글에서는 2025년 기준으로 부모자식간 증여등기 절차, 필요서류, 증여세·취득세 구조, 미성년자 증여 시 유의사항까지 한 번에 정리해 드립니다.
1. 부모자식간 증여등기란 무엇인가?
부모자식간 증여등기란 부모(증여자)가 자녀(수증자)에게 부동산을 무상으로 증여를 한다는 내용의 증여계약서를 작성 한 후 이 증여계약서의 내용에 따라 자녀 명의로 부동산명의를 옮기는 절차를 말합니다.
이처럼 거래대금 없이 가족 간에 소유권을 이전하더라도, 세법상으로는 일반 증여와 동일하게 과세되며 엄격한 신고의무가 존재합니다.
부모자식간 증여등기의 주요 특징은 다음과 같습니다.
- 가족 간 거래여도 취득세 · 증여세가 그대로 발생함
- 10년 합산 규정이 적용되어, 10년 내 여러 차례 증여는 합산 과세
- 부모가 해외거주자인 경우 아포스티유·영사확인 등 추가 서류 필요
- 미성년자 증여는 친권자·후견인 등의 법적 요건을 함께 검토해야 함
참고로, 전체적인 증여등기 흐름이 궁금하다면 아래 글도 함께 보시면 이해에 도움이 됩니다.
📎 관련글 보기: 증여등기 완벽 가이드 (2025 최신판)
📎 관련글 보기: 증여등기비용과 세금 총정리 (2025년 실무사례 포함)
2. 부모자식간 증여등기 절차(단계별 안내)
부모자식간 증여등기는 크게 다음과 같은 순서로 진행됩니다.
- 증여계약서 작성
- 취득세 신고·납부
- 등기소에 증여등기 신청
- 증여세 신고
2-1. 증여계약서 작성
가장 먼저 해야 할 일은 증여계약서 작성입니다. 구두 약속만으로는 증여의 존재와 내용을 입증하기 어렵기 때문에, 반드시 서면으로 계약서를 작성하는 것이 안전합니다.
증여계약서에는 다음 사항이 포함되어야 합니다.
- 증여자(부모)와 수증자(자녀)의 인적 사항 (성명, 주민등록번호, 주소)
- 증여 목적물 부동산의 표시 (소재지, 지번, 건물명, 면적 등)
- 무상 이전임을 명시하는 문구 (대가 없이 증여한다는 취지)
- 증여일자 및 효력 발생 시점
- 증여자·수증자의 서명 또는 기명날인 및 인감도장 날인
공증은 필수 요건은 아니지만, 향후 분쟁이나 세무조사에 대비하여 공정증서 형태로 공증하는 것이 바람직합니다.
2-2. 취득세 신고 및 납부
부동산을 취득하는 자녀는 취득세를 납부해야 하며, 관할 시·군·구청 또는 위택스를 통해 신고·납부합니다. 실무상 취득세를 납부해야만 등기소에서 소유권이전등기 접수가 가능하므로, 증여계약 후 가장 먼저 체크해야 할 부분입니다.
2-3. 증여세 신고
부모자식간 증여의 경우, 증여세 신고기한은 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다. 홈택스 전자신고가 가능하며, 신고를 누락하면 무신고가산세·납부불성실가산세가 부과될 수 있습니다.
2-4. 증여등기 신청
취득세를 납부했다면 이제 등기소에 소유권 이전을 위한 증여등기를 신청합니다. 관할 등기소(부동산 소재지 관할)에 다음 서류를 준비하여 접수합니다.
- 부동산 등기사항전부증명서
- 증여계약서 원본
- 증여자·수증자 인감증명서 및 주민등록초본
- 등기권리증(기존 소유자 명의)
- 취득세 납부 영수증
- 등기신청서 및 위임장(대리신청 시)
등기신청 후 서류에 문제가 없다면 보통 며칠 내에 등기가 완료되고, 자녀 명의의 등기사항전부증명서를 발급받을 수 있습니다.
3. 부모자식간 증여등기 세금 구조 (2025년 기준)
부모자식간 증여등기에서 가장 중요한 부분은 증여세와 취득세입니다. 단순히 등기비용만 생각하고 진행하면, 나중에 세금 통보를 받고 놀라는 경우가 많습니다.
3-1. 증여세
자녀가 부모로부터 부동산을 증여받으면 증여세가 과세됩니다. 자녀의 연령과 최근 10년간의 증여 내역에 따라 공제한도가 달라집니다.
- 성년 자녀에게 증여: 10년간 합산하여 5,000만 원 공제
- 미성년 자녀에게 증여: 10년간 합산하여 2,000만 원 공제
예를 들어, 부모가 성년 자녀에게 시가 3억 원짜리 아파트를 증여한 경우:
- 과세가액: 300,000,000원
- 증여재산공제(성년 자녀 5,000만 원): 50,000,000원
- 과세표준: 250,000,000원
- 적용세율 구간에 따라 증여세 산출
증여세는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 신고·납부해야 하며, 기한을 넘기면 가산세 부담이 상당히 커질 수 있습니다.
3-2. 취득세
자녀는 증여를 원인으로 부동산을 취득하므로 취득세도 납부해야 합니다. 2025년 기준 대표적인 세율은 다음과 같습니다(지방교육세 등 포함 실효세율 기준).
- 주택(증여): 보통 12% 수준
- 토지: 약 3.16% 내외
- 상가·오피스텔: 약 4.6% 내외
즉, 동일한 3억 원짜리 아파트를 증여받는 경우, 취득세만 해도 수천만 원이 될 수 있습니다. 따라서 증여를 검토할 때는 반드시 증여세 + 취득세를 동시에 계산해 보셔야 합니다.
3-3. 향후 양도소득세(양도세)
자녀가 나중에 해당 부동산을 매도할 경우, 양도소득세 계산 시 취득가액은 “증여 당시 시가”가 기준이 됩니다. 이는 부모의 과거 취득가액보다 높을 가능성이 크기 때문에, 결과적으로 양도차익(=양도금액 – 취득가액)이 줄어들어 양도세가 줄어드는 효과가 있을 수 있습니다.
다만, 사전증여와 상속이 함께 존재하는 경우에는 특별수익·이월과세 등 복합 규정이 적용될 수 있으므로, 세무전문가의 검토가 필요합니다.
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4. 미성년자에게 증여할 때 유의사항
미성년자에게 부모자식간 증여등기를 하는 경우, 일반적인 성년 자녀와는 다른 추가적인 법적·세무적 고려가 필요합니다.
- 법정대리인(친권자)가 증여계약서 및 등기신청서에 대리 서명
- 미성년자는 단독으로 채무 부담 등의 행위를 할 수 없으므로, 대출·담보 제공에 제약 발생
- 미성년자의 소득이 거의 없는 상황에서 부동산을 여러 채 보유하게 되면, 편법 증여·명의신탁 의심을 받을 소지
- 향후 1세대 1주택 비과세 요건을 판단할 때, 세대 구성 및 주택수 산정에 영향을 미칠 수 있음
따라서 미성년자 명의로 부동산을 증여하는 것은 신중하게 결정해야 하며, 단순 절세 목적만으로 선택하는 것은 바람직하지 않습니다.
5. 부모자식간 증여등기에서 자주 발생하는 문제
5-1. 시가보다 낮게 신고한 경우
부모자식간 증여에서 가장 많이 발생하는 문제가 바로 시가보다 낮은 금액으로 신고하는 경우입니다. 국세청은 가족 간 거래에 대해 실질가액과 신고가액의 차이를 면밀히 검토하며, 현저히 낮게 신고된 경우 세무조사 및 추징의 대상이 될 수 있습니다.
5-2. 사전증여와 상속의 합산 문제
부모가 생전에 여러 번 자녀에게 증여를 했다면, 10년 이내 증여분은 상속재산에 합산되어 상속세가 계산됩니다. 이를 고려하지 않고 무리하게 증여를 진행하면, 오히려 전체 상속세 부담이 커질 수 있습니다.
5-3. 명의신탁으로 오해받는 경우
실질적으로는 부모가 계속 재산을 관리·사용하면서 등기만 자녀 앞으로 해둔 경우, 세무상 명의신탁·가장증여로 의심받을 수 있습니다. 이런 경우 증여세뿐 아니라 과태료, 가산세, 심지어 형사문제까지 비화될 수 있으므로 “실질적인 소유·관리”와 “명의”를 일치시키는 것이 중요합니다.
6. 부모자식간 증여등기 체크리스트
부모자식간 증여등기를 진행하기 전, 다음 사항을 꼭 점검해 보시기 바랍니다.
- 증여계약서를 서면으로 명확히 작성했는가?
- 재산을 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 증여세 신고 계획을 세웠는가?
- 아파트 증여 시 취득세 12%를 부담할 여력이 있는가?
- 미성년자 명의 증여라면 법정대리인 요건과 향후 세무 리스크를 검토했는가?
- 최근 10년간 다른 증여 내역과 합산 과세 여부를 확인했는가?
- 증여 후 장래 양도·상속까지 고려한 전체 플랜을 설계했는가?
7. FAQ: 부모자식간 증여등기 관련 자주 묻는 질문
Q1. 부모자식간 증여는 매매로 신고해도 되나요?
실제 자금 이동 없이 허위 매매계약서를 작성하는 것은 가장매매로 간주되어, 증여세·과태료·가산세 부과뿐 아니라 형사상 문제까지 발생할 수 있습니다. 실질이 증여라면 정직하게 증여등기 + 증여세 신고를 하는 것이 안전합니다.
Q2. 증여계약서 공증은 필수인가요?
법적으로 공증이 필수는 아닙니다. 다만, 당사자들(증여자, 수증자)의 인감도장을 각 날인 후 인감증명서를 첨부해야 합니다.
Q3. 부모가 해외에 있어도 증여등기가 가능한가요?
가능합니다. 다만, 부모가 해외에서 서명하는 경우 부모가 외국시민권자라면 현지 공증 및 아포스티유 부모가 재외국민(영주권자)이라면 영사확인을 거친 위임장·증여계약서가 필요할 수 있습니다.
Q4. 부모자식간 증여는 무조건 세금이 더 많이 나오나요?
무조건 더 많이 나오는 것은 아니며, 상속 대비 사전 증여가 오히려 전체 세금 부담을 줄이는 경우도 있습니다. 다만, 증여세와 취득세를 동시에 고려해야 하고, 향후 상속세와의 합산까지 함께 계산해야 합니다.
Q5. 전문가 도움 없이 셀프 증여등기 해도 되나요?
이론적으로는 가능합니다. 다만, 부모자식간 증여등기는 절차보다 세금 리스크가 더 크기 때문에, 일정 규모 이상의 부동산이라면 최소한 한 번은 변호사 및 세무사 등의 법률 자문을 받는 것이 안전합니다.
📎 결론｜부모자식간 증여등기는 “절차 + 세금”을 함께 봐야 합니다
부모자식간 증여등기는 단순한 명의 변경이 아니라, 증여세·취득세·양도세·상속세가 모두 연동되는 복합 절차입니다. 형식만 갖추고 진행하면, 수년 뒤 상속·양도 단계에서 큰 세 부담 또는 분쟁으로 돌아올 수 있습니다.
따라서 증여를 계획하고 있다면, 단기적인 취득세 부담만 볼 것이 아니라 가족 전체의 재산 구조, 향후 상속계획, 세금까지 종합적으로 설계하는 것이 중요합니다. 필요하다면 상속·증여 전문 법무법인 및 세무전문가와 상담하여, 가정의 상황에 맞는 맞춤형 증여·상속 플랜을 설계하시길 권합니다.
