유증등기 당시 목적부동산 멸실 후 주촉법 재건축된 경우 동일성 소명 서류 2025 등기선례 정리
유증등기를 준비하는데, 유언공정증서에 적힌 “옛 토지·건물”이 이미 멸실되고 재건축으로 ‘새 아파트 구분건물’로 바뀌어 있다면 가장 먼저 막히는 지점이 있습니다. 바로 유언공정증서의 부동산 표시와 현재 등기부상의 부동산 표시가 일치하지 않는 문제입니다.
그런데 2025. 12. 19.자 부동산등기과-4105 질의회답은, 이런 경우에도 “전후 부동산의 동일성”을 소명할 수 있는 자료를 갖추면 유언집행자 또는 상속인이 수증자와 공동으로 소유권이전등기를 신청할 수 있다고 정리하였습니다.
오늘 포스팅은 이 등기선례가 말하는 핵심을 실무형으로 풀어, 어떤 자료를 모아야 하고 어떤 순서로 정리해야 하는지까지 바로 적용할 수 있게 구성했습니다.
등기선례 2025.12.19 부동산등기과-4105 핵심 결론
이번 질의회답의 포인트는 단순합니다. 유언공정증서 작성 이후에 목적 부동산이 멸실되고, 재건축으로 새로운 대지·새 구분건물이 생겨 유증자 명의로 소유권보존등기가 되어 있더라도, “표시 불일치”만을 이유로 등기 자체가 불가능하다고 보지는 않는다는 점입니다.
즉, 표시가 달라도 동일성을 설명할 수 있으면 가능하다는 결론입니다. 다만 그 “동일성”을 어떤 자료로 설득할지가 실무의 전부입니다.
🔑 핵심정리
유언공정증서상 목적부동산이 재건축으로 ‘구분건물’로 변환되었음을 소명할 수 있는 자료를 갖추면, 유언집행자 또는 상속인과 수증자가 공동으로 이전등기를 신청할 수 있습니다.
유증등기에서 ‘표시 불일치’가 생기는 전형 패턴
실무에서 가장 자주 보는 패턴은 이렇습니다.
- 유언공정증서에는 “기존 토지 + 기존 단독주택(또는 연립)”처럼 적혀 있음
- 그 후 재건축 진행으로 기존 건물 멸실 + 지번/지목/지적이 정리되거나 단지로 재편
- 완공 후 ‘새 대지 위 새 구분건물(아파트)’이 신축되어 유증자 명의로 보존등기 완료
- 유증자 사망 후 수증자가 이전등기를 하려는데, 유언상 표시와 현재 표시가 달라서 접수 단계에서 질문/보정 요구가 발생
이번 선례는 특히 재건축조합이 구 주택건설촉진법(주촉법) 절차로 사업을 진행했고, 도정법상의 관리처분계획·이전고시 같은 절차를 거치지 않은 케이스를 전제로 “소명 자료의 범위”를 넓게 인정했다는 점이 실무적으로 의미가 큽니다.
유증등기 동일성 소명에 유효한 첨부자료
질의회답은 “명칭을 불문하고” 동일성 소명에 도움이 되는 자료라면 폭넓게 인정될 수 있다고 봅니다. 실무에서는 아래 자료를 ‘연결 고리’처럼 쌓아 올리는 방식이 가장 안정적입니다.
✅ 동일성 소명 자료 후보(예시)
- 주택재건축사업 준공인가 고시문
- 주택재건축사업 완료에 따른 지적공부 시행 공고문
- 기존 부동산의 폐쇄등기부
- 토지대장·건축물대장 등 대장류
- 분양계약서, 조합원명부(조합원 지위 및 배정의 근거)
📌 팁
“유언공정증서의 구 표시(옛 토지·건물) → 재건축 절차 문서 → 신축 구분건물 보존등기”로 이어지는 연결 서사가 보이게 자료를 배열하면, 접수 단계의 보정 리스크가 크게 줄어듭니다.
실무 처리 순서 5단계
사건이 복잡해 보여도, 실제 준비는 아래 5단계로 정리하면 빠릅니다.
1) 유언공정증서의 목적물 표시부터 정리
유언공정증서에 적힌 지번·지목·건물 표시를 그대로 뽑아 “구 표시” 표를 만듭니다. (이 단계가 흔들리면 이후 서류가 모두 산만해집니다.)
2) 멸실·재건축 경위 자료로 ‘변환 과정’ 확보
준공인가 고시문, 지적공부 시행 공고문 등 “옛 것에서 새 것으로 바뀌는 과정”이 드러나는 문서를 핵심으로 잡습니다.
3) 폐쇄등기부·대장으로 전후 동일한 권리 주체를 연결
폐쇄등기부와 대장류는 ‘과거의 권리’가 어디로 흘렀는지 보여주는 역할을 합니다. 자료가 끊기는 구간을 메우는 데 특히 유리합니다.
4) 신축 구분건물 보존등기 상태 확인
신축 구분건물이 유증자 명의로 보존등기까지 되어 있다면, “현재 이전 대상”은 분명해집니다. 남는 쟁점은 전후 동일성뿐입니다.
5) 신청 주체(유언집행자/상속인)와 수증자 공동 신청 구조 확정
질의회답 취지대로, 유언집행자 또는 상속인이 수증자와 공동으로 신청하는 구조를 전제로 서류를 맞추면 흐름이 깔끔합니다.
자주 막히는 지점과 해결 포인트
- 문제: “도정법 절차 서류(관리처분/이전고시)가 없는데요?”
- 해결: 이번 선례는 주촉법 절차로 진행되어 도정법상의 관리처분·이전고시를 거치지 않은 경우도 전제로 하며, 그에 갈음할 ‘변환 소명 자료’를 폭넓게 인정할 수 있다는 취지입니다.
- 문제: “무슨 서류가 정답인지 모르겠어요.”
해결: 정답 한 장이 아니라 ‘연결 구조’가 정답입니다. 고시문/공고문/폐쇄등기부/대장/조합원 자료를 조합해 “왜 같은 부동산으로 봐야 하는지”를 설명하는 세트를 만드세요. - 문제: “유언집행자가 없어요.”
해결: 사안에 따라 상속인이 수증자와 공동 신청하는 방식으로 구조를 잡을 수 있습니다. (구체 사건은 유언 내용과 상속관계에 따라 달라집니다.)
관련 글 내부 링크
외부 참고 링크
FAQ
Q1. 재건축으로 표시가 바뀌었는데도 유증등기를 진행할 수 있나요?
A. 2025. 12. 19.자 부동산등기과-4105 질의회답 취지에 따르면, 유언공정증서상 목적물이 재건축으로 구분건물로 변환되었음을 소명할 자료와 공정증서를 갖추면 유증등기 신청이 가능하다는 방향으로 정리됩니다. 실무에서는 ‘전후 동일성’을 자료로 설득하는 방식이 핵심입니다.
Q2. 도정법 관리처분계획이나 이전고시 자료가 없으면 무조건 막히나요?
A. 사업 절차가 주촉법에 따라 진행되어 도정법 절차를 거치지 않은 경우도 있을 수 있습니다. 이때는 준공인가 고시문, 지적공부 시행 공고문, 폐쇄등기부, 대장, 조합 자료 등으로 변환 경위를 소명하는 방향이 유증등기 실무적으로 유효합니다.
Q3. 어떤 서류를 우선순위로 준비하면 가장 빠른가요?
A. 보통은 ‘준공인가 고시문/지적공부 시행 공고문’처럼 변환의 공적 근거가 되는 자료를 먼저 확보하고, 폐쇄등기부·대장으로 전후 권리관계를 연결한 뒤, 필요하면 분양계약서·조합원명부로 배정 근거를 보완하는 순서가 안정적입니다.
Q4. 신청은 누가 하나요?
A. 사안에 따라 유언집행자 또는 상속인이 수증자와 공동으로 신청하는 구조를 검토합니다. 유언 내용, 상속관계, 등기 상태에 따라 준비 서류가 달라질 수 있습니다.
※ 본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 개별 사건의 유언 내용·조합 진행 단계·등기 상태·첨부자료 확보 가능성에 따라 필요한 서류와 신청 구조가 달라질 수 있습니다.
마지막으로, 표시 불일치 자체에 겁먹기보다 “같은 부동산이 재건축으로 형태만 바뀌었다”는 점을 설득력 있게 보여주는 것이 관건입니다. 이 관점으로 서류 세트를 만들면 대부분의 케이스에서 길이 열립니다.
유증등기를 실제로 진행해야 하는 상황이라면, 먼저 ‘구 표시–변환 과정–신 표시’ 3단 연결이 한 번에 보이도록 자료를 배열해 보세요. 그 자체가 가장 강력한 실무 대응입니다.
