불확지공탁 2가지 유형 상대적 절대적 차이와 대위상속등기 선행 여부 2025 질의회답 정리
불확지 공탁이 걸린 수용보상금 사건에서 사업시행자가 가장 많이 묻는 질문은 딱 하나입니다. “수용을 원인으로 소유권이전등기 촉탁을 넣기 전에, 상속인들 앞으로 대위 상속등기를 먼저 해줘야 하나요?”
2025. 11. 19. 부동산등기과-3814 질의회답은 이 질문을 ‘불확지 공탁의 형태’에 따라 결론을 갈라서 제시합니다. 핵심은 상대적(지분 불명)과 절대적(상속인 일부 불명)을 먼저 구분하라는 것입니다.
오늘 글에서는 실무에서 바로 쓰는 기준으로 (1) 두 유형을 어떻게 나누는지 (2) 대위상속등기 선행이 필요한 경우/바로 촉탁 가능한 경우 (3) 첨부정보 체크리스트까지 한 번에 정리해드립니다.
불확지공탁이 문제되는 수용보상금 공탁 실무
토지수용 보상금 공탁 과정에서 보상받을 사람이 사망했는데, 상속관계가 정리되지 않거나 일부 상속인을 특정하기 어려우면 사업시행자는 공탁으로 넘어가게 됩니다. 여기서부터 등기 실무가 갈립니다.
불확지공탁은 겉으로는 “권리자를 몰라서 법원에 맡겨두는 공탁”이지만, 등기 단계에서는 “누구를 권리자로 보고 어떤 경로로 소유권을 넘길지”가 정해져야 접수가 됩니다. 그래서 공탁 형태에 따라 등기 흐름(선행등기 유무)이 달라지는 구조입니다.
🔑 핵심정리
3814 질의회답은 “공탁 유형이 등기 루트를 결정한다”는 점을 명확히 했습니다. 먼저 상대적 불확지 공탁인지 절대적 불확지 공탁인지부터 분류해야 합니다.
불확지 공탁 유형별 결론 3814 질의회답 핵심
1) 상대적 불확지 공탁 결론 대위상속등기 선행 필요
보상받을 사람은 사망했지만, 사업시행자가 과실 없이 “상속인들이 누구인지는 알겠는데 각 상속인의 정당한 지분(법정상속분/대습 등)을 확정하기 어렵다”는 사정으로, 피공탁자를 상속인 전부로 특정하여 공탁한 경우가 문제됩니다.
이 경우 3814는 원칙을 분명히 합니다. 사업시행자는 먼저 각 상속인의 법정상속분에 따른 대위 상속등기를 마친 뒤, 그 다음 단계로 사업시행자 명의의 수용을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청(촉탁)해야 합니다.
- 포인트: 상속인은 특정되지만 지분이 불명확 → 등기부상 권리귀속(상속분)을 먼저 상속인들 앞으로 정리
- 실무 팁: 대습, 상속포기, 공동상속인 사망 등으로 상속분이 흔들리는 케이스가 많으므로, “지분 확정”이 가능한 구조인지부터 선행 점검하세요.
2) 절대적 불확지 공탁 결론 곧바로 수용이전등기 촉탁 가능 예외
반대로 사업시행자가 과실 없이 “상속인 중 일부 자체를 알 수 없다”는 사정이 있는 경우가 있습니다. 공탁서에 ‘망 ○○○의 상속인 □□□[주민등록번호·주소] 외 상속인’처럼 기재되는 형태가 전형적입니다.
이 경우 3814는 예외를 인정합니다. 재결서 등본 및 공탁서 원본과 함께, 상속인의 일부를 알 수 없음을 소명하는 첨부정보(예: 제적등본 등)를 갖추면, 피상속인 명의에서 사업시행자 명의로 곧바로 수용을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청(촉탁)할 수 있다고 봅니다.
📌 팁
절대적 불확지 공탁은 “바로 촉탁 가능”이지만, 3814는 수리 여부는 담당 등기관이 개별 판단이라고 단서를 붙였습니다. 즉, ‘소명자료의 설득력’이 접수 성패를 좌우합니다.
불확지공탁 실무 판단 기준 10초 요약
- 상대적 불확지공탁: 상속인 “명단은 확인되는데” 지분 산정(대습·포기·사망 등)이 복잡 → 대위상속등기 선행
- 절대적 불확지공탁: 상속인 중 “누구 하나가 아예 확인이 안 됨” (호적 단절·행방불명 등) → 직접 수용이전등기 촉탁 가능(소명자료 필수)
대위상속등기 선행 여부가 갈리는 이유
등기 실무는 결국 “등기부상 권리자 표시를 어떻게 만들 것인가”의 문제입니다. 상대적 불확지공탁에서는 상속인 전부가 특정되어 있으므로, 먼저 상속인들 명의로 권리귀속(상속분)을 반영해 두어야 이후 수용 이전이 정합적으로 이어집니다.
반면 절대적 불확지공탁에서는 상속인의 일부가 ‘아예’ 특정되지 않으므로, 상속인들 앞으로 등기를 선행하려고 해도 당사자 표시 자체가 불가능해집니다. 그래서 3814는 “일부 상속인을 알 수 없음을 소명하는 자료”를 전제로, 피상속인 → 사업시행자 직접 이전 촉탁의 길을 열어둔 것입니다.
첨부정보 체크리스트 상대적 절대적 루트별
✅ 상대적 불확지공탁 루트
- 상속관계 입증 서류(가족관계증명서, 기본증명서, 필요 시 제적등본 등)
- 상속인별 법정상속분 산정 근거(대습, 상속포기/한정승인, 공동상속인 사망 여부 포함)
- 각 상속인 앞으로의 대위 상속등기 신청에 필요한 신청정보 및 첨부정보
- 이후 사업시행자 명의 수용 원인 소유권이전등기 촉탁 자료(재결서 등)
✅ 절대적 불확지공탁 루트
- 재결서 등본
- 공탁서 원본
- 상속인 일부를 알 수 없음을 소명하는 자료(예: 제적등본 등)
- 가능하면 ‘과실 없음’이 드러나는 탐색 경위 정리(내부 기록이라도 준비 권장)
✅ 체크포인트
공탁서 문구와 첨부정보 구성이 엇갈리면 등기소 보정으로 시간이 크게 늘어납니다. 불확지공탁 유형 분류 → 그 루트에 맞춘 첨부정보 설계 순서가 가장 안전합니다.
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외부 참고 링크
FAQ
Q1. 불확지공탁이면 항상 대위상속등기를 먼저 해야 하나요?
A. 아닙니다. 3814 질의회답은 상대적 불확지공탁(상속인 전부는 특정되나 지분 확정 곤란)에서는 대위상속등기 선행을 요구하지만, 절대적 불확지공탁(상속인 일부 자체를 알 수 없음)에서는 소명자료를 갖춘 경우 직접 수용이전등기 촉탁 가능성을 열어두었습니다. 다만 절대적 유형은 등기관이 개별 판단할 수 있어 서류 구성이 중요합니다.
Q2. 절대적 불확지공탁에서 “일부 상속인을 알 수 없음”은 무엇으로 소명하나요?
A. 실무에서는 제적등본 등 호적·가족관계 자료로 ‘확인이 가능한 범위’와 ‘단절된 구간’을 보여주고, 사업시행자가 과실 없이 상속인을 특정하기 어려웠다는 사정을 함께 정리하는 방식이 자주 활용됩니다.
Q3. 상대적 불확지공탁에서 지분이 복잡하면 왜 선행등기가 필요한가요?
A. 상속인들이 특정되어 있는 이상, 등기부상 권리귀속을 상속인들에게 먼저 반영해 두어야 이후 수용 이전의 권리 변동이 명확해집니다. 지분이 불명확한 상태에서 바로 이전을 시도하면 등기부 정합성 문제로 접수가 어려워질 수 있습니다.
※ 본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 개별 사건의 공탁서 기재, 상속관계 단절 사정, 재결서 내용, 관할 등기실무에 따라 요구 서류와 수리 여부가 달라질 수 있습니다.
불확지공탁 사건은 “공탁을 어떻게 했는가”보다 “등기에서 누구를 권리자로 표시할 수 있는가”가 승부처입니다. 먼저 상대적/절대적 유형을 분류한 뒤, 그 루트에 맞게 첨부정보를 설계하면 불필요한 보정 시간을 크게 줄일 수 있습니다.
