피상속인이 남긴 유언으로 특정 상속인이나 제3자에게 재산을 이전하는 것을 통상 유증이라 하며, 부동산을 실제로 이전하려면 유언에 의한 소유권이전등기절차를 거쳐야 합니다. 본 글은 2025년 기준으로 유언에 의한 소유권이전등기의 전체 흐름 유언검인 → 유언집행 → 등기신청과 필수 서류, 자주 생기는 쟁점을 실무상 주의사항을 단계별로 정리했습니다.
1. 유언에 의한 소유권이전등기란?
유언의 효력에 따라 수증자(유증을 받는 자)에게 부동산 소유권을 이전하는 등기입니다. 자필증서·녹음·비밀증서 유언 등은 통상 가정법원의 검인을 거친 뒤 집행되며, 공정증서 유언은 원칙적으로 검인이 불필요합니다(서식·방식 요건 충족을 전제). 즉, 유언의 방식이 적법하고 내용이 명확하게 특정되어야, 부동산등기가 원활히 가능합니다.
2. 절차 순서: 유언검인 → 유언집행 → 등기신청
- 유언검인(해당 시): 자필증서 등 검인이 필요한 방식의 유언은 관할 가정법원에 검인 신청을 합니다. 유언검인조서 정본을 발급받아 다음 단계에서 활용합니다.
- 유언집행: 유언에 유언집행자가 지정되어 있으면 그가, 없으면 상속인 또는 법원이 선임한 집행자가 집행합니다. 집행자는 재산목록 작성, 관계기관 협의, 등기 준비를 총괄합니다.
- 등기신청: 관할 등기소에 소유권이전등기를 신청합니다(등기원인: 유증). 필요 서류를 구비하고, 수증자 명의로 등기를 마친 뒤 후속 세무·금융 절차를 정리합니다.
3. 유언집행자 유무에 따른 차이
집행자 지정이 있으면 절차가 신속·일관되게 진행됩니다. 지정이 없으면 민법 제행자 지정이 있으면 절차가 신속·일관되게 진행됩니다. 지정이 없으면 민법 제1095조에 따라 공동상속인 전원이 공동유언집행자가 되고, 이 경우 민법 제1102조에 따라 공동유언집행자의 과반수의 동의가 있어야만 유언을 집행할 수 있습니다.
따라서 공동유언집행자들인 상속인들 사이에서 실무적인 조율이 필요해 시간이 지연되거나 분쟁이 생길 수 있습니다. 분쟁 위험이 있거나 해외 재산·여러 채널의 자산이 섞여 있다면, 민사소송인 유언효력확인의 소 절차가 필요할 수 있으니, 소송전문가를 통해 이 절차를 고려하시기 바랍니다.
4. 등기신청 필수 서류(예시)
- 등기신청서(등기원인: 유증, 등기목적: 소유권이전)
- 유언장 원본 및 검인조서 정본(검인 대상인 경우) / 유언공정증서 정본
- 유언집행자 선임 사실 증명(자필유언장에 기재시), 유언공정증서상에 기재되어 있을 때 이를 증명
- 유언자의 제적등본, 가족관계증명서, 주민등록 서류 등 신분서류 및 주소증명서류
- 유언집행자의 신분서류 및 주소증명서류, 인감도장, 인감증명서
- 부동산 등기부등본 및 토지대장/건축물대장 등 대장등본 서류
- 수증자(등기권리자)의 신분서류 및 주소 증명 서류
- 취득세(상속취득세) 납부 영수증 등 세무 관련 서류
※ 실제 요구 서류는 등기소·사안(특정유증/포괄유증·외국문서 포함)별로 달라질 수 있으므로 접수 전 확인이반드시 필요합니다.
5. 상속등기와 무엇이 다른가?
상속등기는 법정상속인에게 법정상속분 또는 협의분할한 상속분에 따라 이전하는 절차이고, 유언에 의한 소유권이전등기는 유언 내용(유증)에 따라 유언자가 지정한 수증자에게 부동산의 소유권을 이전하는 절차입니다. 상속재산분할협의서는 필요 없지만, 유언 방식의 적법성과 내용 특정성, 유언집행자 권한이 주요한 쟁점이 됩니다.
6. 세금·기한 체크(중요)
유언에 의한 소유권이전등기 자체는 의무가 아니지만, 상속취득세(지방세)는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 내 신고·납부해야 하며, 지연 시 무신고·납부불성실 가산세가 부과될 수 있습니다. 수증자가 무주택자인 경우에는 주택 취득세율은 기본 2.8%이나 요건 충족 시 0.8% 특례가 적용될 수 있습니다. 등기 준비와 동시에 상속취득세 신고 기한도 반드시 체크하세요.
7. 실무 사례 요약
자필증서 유언으로 아파트를 유언에 의한 소유권이전등기를 진행한 사례에서, 검인 없이 바로 등기를 시도해 관할 등기소에서 보정 요구가 발생하였고,. 검인조서 정본을 추가 제출하고, 집행자 지정이 없어 공동상속인들의 과반수 동의를 받아 등기신청위임장을 첨부서류로 추가 제출진행하였습니다. 취득세 신고는 기한 내 완료하여 가산세를 피했고, 결국 등기는 유언자가 지정한 수증자 명의로 마무리 할 수 있었습니다.
요점: 유언 방식에 맞는 검인 여부 확인 + 집행 권한 정리 + 취득세 기한 관리가 관건.
FAQ
1) 공정증서 유언이면 검인이 필요 없나요?
원칙적으로 검인이 불필요합니다(적법한 방식·형식 요건 충족 전제). 다만, 관할 등기소가 보완을 요구하는 경우도 있으니 이에 따른 사전 확인이 반드시 필요합니다.
2) 유언집행자가 없으면 누가 신청하나요?
유언에 의한 소유권이전등기를 하는데 있어, 공동상속인 과반수가 신청할 수 있으나, 유언집행을 반대할 경우에는 민사소송인 유언효력확인의 소를 진행하여 승소확정 판결을 받아 이 판결문과 송달,확정증명원을 추가 제출해야 합니다.
3) 상속취득세 신고 기한은 언제까지인가요?
등기취득 원인이 유증이지만, 취득세 신고를 하는데 있어서는 모두 상속으로 보기 때문에 상속취득세에 대한 규정이 적용되고, 이에 따라 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 내입니다. 기한 관리를 놓치면 가산세가 발생할 수 있으니, 반드시 상속취득세 신고기한을 넘기지 않도록 주의해야 합니다.
4) 유증과 상속등기의 가장 큰 차이는?
유증은 유언 내용에 따라 특정수증자에게 소유권이전등기를 하는 것이고 , 상속등기는 법정상속 또는 협의분할에 의해 정해진 상속분에 따라 소유권이전등기를 합니다.
