협의는 했는데 등기를 안 했다면?나중에 큰 싸움 납니다

협의는 했는데 등기를 안 했다면?

나중에 싸움 납니다.

부모님이 돌아가신 후, 형제자매끼리 상속재산을 어떻게 나눌지 합의를 본 경우, 대부분 사람들은 “말로 정했으니 끝난 것 아닌가요?”라고 생각합니다. 하지만 상속은 ‘말’로 끝나지 않습니다. 반드시 협의 내용에 따른 ‘등기’를 해야 진짜로 내 재산이 되는 것입니다.

상속재산을 둘러싼 분쟁은, 대부분 ‘이미 협의했는데, 등기를 안 했다’는 상황에서 터집니다. 특히 세월이 흐르고 공동상속인 중 누군가 사망하거나, 그 자녀들이 개입하게 되면 상황은 훨씬 더 복잡해집니다.

협의분할상속등기란 무엇인가?

협의분할상속등기란, 상속인 전원이 특정 부동산을 어떻게 나눌지 합의한 뒤, 그 내용에 따라 소유권을 이전하는 등기 절차를 말합니다.

예를 들어, 아버지 명의의 아파트를 장남이 단독 상속하기로 협의했다면, 그 협의 내용을 서면으로 작성해 등기소에 제출하여 해당 부동산을 장남 단독 명의로 등기해야만 비로소 상속이 마무리되는 것입니다.

말로만 협의하고 등기를 하지 않으면 어떤 문제가 생기나?

1. 나중에 "그런 말 없었다"고 주장할 수 있다

사람의 기억은 시간이 지날수록 왜곡됩니다. “당시에 합의했잖아”라고 주장해도, 상대방이 “그런 말 한 적 없다”는 입장을 취하면, 법적으로 입증하기 어렵습니다. 결국 법정 다툼으로 가게 됩니다.

2. 상속인 사망 시, 그 지분이 자녀에게 넘어간다

상속인은 세월이 지나면서 사망할 수 있습니다. 등기를 하지 않은 상태라면, 그 사람의 지분은 자동으로 그 자녀들에게 상속됩니다.
결과적으로 협의했던 내용은 무효가 되고, 손자·손녀 세대와 새로운 협의를 해야 하거나 소송으로 번질 수 있습니다.

3. 지분등기 상태에서는 매매나 처분이 불가능하다

협의를 하고도 법정상속등기 상태 그대로라면, 부동산을 팔거나 담보로 잡는 것 자체가 불가능합니다. 공동상속인 전원의 동의가 필요하기 때문입니다. 이로 인해 부동산의 활용이 오랫동안 제한되기도 합니다.

📌 실제 사례로 보는 위험성

서울에 있는 20억 상당의 단독주택을 형제가 협의하여 큰아들이 단독 상속하기로 했던 한 사례. 나머지 형제들은 상속포기 각서를 써줬지만, 등기는 미뤄진 채 10년이 흘렀습니다.
그러던 중, 둘째 형제가 사망하고 그의 자녀들이 “법정상속분이 있다”며 지분 등기를 요구해 분쟁이 발생했습니다.

결국, 형제들 간의 우애는 깨지고, 그동안 아버지 집을 관리해온 장남은 소송에 휘말리게 된 것입니다.

협의했다면 반드시 ‘등기’로 마무리하자

협의내용이 아무리 명확하더라도, 등기를 하지 않는 이상 법적으로는 그 부동산이 공동상속인의 ‘지분공유’ 상태로 남아 있는 것입니다.

상속재산을 누구에게 귀속시킬지 명확하게 합의했다면, 다음 절차는 다음과 같이 진행해야 합니다:

• 상속재산분할협의서 작성 (인감 날인 필수)
• 상속인 전원의 인감증명서 및 가족관계증명서 등 서류 준비
• 등기소에 소유권이전등기 신청
• 취득세 신고 및 납부

이 절차까지 마쳐야 비로소 실질적인 상속이 완결되는 것입니다.

🔚 마무리 조언

상속에서 가장 위험한 말은 “나중에 하지 뭐”, “형제끼리 믿고 말로 합의했어”입니다.
서로 믿는 사이일수록, 서류와 등기라는 형식적 절차를 반드시 거쳐야 나중의 다툼을 막을 수 있습니다.

협의만 하고 등기를 미루는 것은, 지뢰를 심어두는 것과 같다는 사실, 절대 잊지 마세요.