아버지가 돌아가신 뒤 아직 아버지 명의로 남아 있는 집에 매수인이 나타났습니다. 상속인들이 지금 매매계약을 논의해도 될까요? 상속등기를 마치지 않았다는 이유만으로 계약 문제와 소유권 이전 문제를 하나로 판단해서는 안 됩니다. 상속으로 인한 권리 취득은 등기 전에도 일어나지만, 상속인이 그 부동산을 매수인에게 넘기는 물권 변동에는 등기 순서를 갖춰야 합니다. 먼저 실제 상속인과 매도할 권한을 확인하세요.
이 글은 고인이 사망한 뒤 상속인들이 새로 매매를 추진하는 경우를 다룹니다. 고인이 생전에 이미 매매계약을 체결한 경우에는 부동산등기법 제27조의 ‘포괄승계인에 의한 등기신청’이 문제될 수 있어 절차를 따로 검토해야 합니다.
먼저 세 가지만 기억하세요
- 상속인은 사망 시점부터 권리·의무를 승계합니다. 등기부가 아직 고인 명의여도 상속 자체가 미완료인 것은 아닙니다.
- 상속받은 부동산을 새로 처분하려면 상속인 명의의 등기가 먼저 필요합니다. 계약 체결과 매수인 앞으로의 소유권이전등기는 다른 단계입니다.
- 공동상속인이 있다면 누가 전체 부동산을 매도할 권한이 있는지 확인해야 합니다. 한 사람의 구두 설명만으로 계약을 서두르지 마세요.
상속등기 전 매매계약과 소유권 이전, 무엇이 다른가요?
민법 제1005조는 상속인이 상속개시 때부터 피상속인의 재산에 관한 권리·의무를 포괄 승계한다고 정합니다. 제187조는 상속에 의한 부동산 물권 취득에 등기가 필요하지 않다고 하면서도, 등기하지 않으면 이를 처분하지 못한다고 정합니다. 따라서 ‘상속등기가 없으니 상속인이 소유자가 아니다’라는 설명은 정확하지 않고, ‘상속인이 소유자니까 고인 명의에서 매수인 명의로 곧바로 이전하면 된다’는 설명도 맞지 않습니다.
매매계약은 대금·목적물·이행시기를 약정하는 문제이고, 소유권 이전은 별도의 등기 문제입니다. 민법 제186조에 따라 법률행위로 인한 부동산 물권 변동은 등기해야 효력이 생깁니다. 등기 전 계약의 구체적인 효력은 계약 당사자와 권한, 약정 내용에 따라 살펴야 하지만, 계약서에 서명했다고 매수인이 즉시 소유권을 취득하지는 않습니다. 실무 일정은 상속인 명의의 상속등기, 그다음 매매를 원인으로 한 매수인 명의 이전등기를 전제로 잡는 것이 안전합니다.
‘계약 가능’과 ‘잔금일에 이전 가능’을 구별
예컨대 계약일이 다음 주이고 잔금일이 한 달 뒤라면, 그 사이 상속인을 확정하고 어떤 명의로 상속등기를 할지 정해야 합니다. 상속등기가 예상보다 늦어지면 잔금일의 등기 이행에 차질이 생길 수 있습니다. 일정과 서류가 확정되지 않았다면 계약 조건·이행기·지연 시 처리 방식을 구체적으로 검토하세요. 막연히 ‘곧 등기가 된다’고 약속하는 것은 피하는 편이 좋습니다.
공동상속인 한 명이 집 전체를 팔겠다고 한다면
민법 제1006조에 따라 상속인이 여러 명이면 상속재산은 공유가 됩니다. 제264조는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다고 정합니다. 따라서 아직 분할하지 않은 집 전체를 한 상속인만의 재산처럼 전제해서는 안 됩니다. 상속인 전원이 누구인지, 각각의 지분이 어떻게 되는지, 매도인이 누구인지와 위임이 있는지부터 확인해야 합니다.
모두가 집을 특정 상속인에게 귀속시키기로 협의했다면 상속재산분할협의의 성립과 그에 맞는 상속등기를 검토할 수 있습니다. 민법 제1013조는 공동상속인의 협의에 의한 분할을 규정합니다. 합의가 아직 없다면 ‘대표자 한 명이 계약한다’는 말과 실제 처분 권한을 구별해야 합니다. 법정지분대로 공동명의 상속등기를 할지, 협의분할에 따라 특정인 명의로 할지는 서류와 의사에 맞춰 정합니다. 협의분할상속등기의 기본 절차를 설명한 기존 글도 참고할 수 있지만, 매매를 앞둔 구체적 권한 판단은 별도로 해야 합니다.
계약 전에 어떤 자료를 확인할까요?
등기사항증명서로 부동산 표시와 현재 명의, 근저당권 등 등기된 권리를 확인합니다. 이 서류만으로 사망 후 상속인 전부가 누구인지는 알 수 없습니다. 고인의 기본증명서·가족관계증명서와 필요한 제적·가족관계 자료를 함께 보며 상속개시와 상속인 범위를 확인하세요. 가족관계가 복잡하거나 재상속이 있었다면 확인 범위가 넓어질 수 있습니다.
특정인 명의의 상속등기를 예정한다면 상속재산분할협의 자료를, 다른 상속인을 대신해 계약한다면 위임 범위와 본인의 의사를 확인해야 합니다. 매수인 입장에서도 ‘계약서상 매도인’과 ‘잔금일에 등기상 권리를 이전할 사람’이 일치하는지 대조하는 것이 중요합니다. 정확한 첨부서류는 법정상속·협의분할 여부와 개별 가족관계에 따라 달라집니다.
이해를 돕기 위한 가상사례입니다
고인이 사망한 뒤 자녀 갑·을이 집을 공동으로 상속했습니다. 등기부는 아직 고인 명의입니다. 갑이 매수인을 찾아 “제가 집 전체를 팔고, 상속등기는 나중에 정리하겠다”고 합니다. 이때 매수인은 갑의 말만으로 집 전체를 이전받을 수 있다고 생각하면 안 됩니다. 먼저 을도 상속인인지, 두 사람의 상속분과 매도 의사가 무엇인지 확인해야 합니다. 두 사람이 협의해 갑이 집을 취득하기로 했다면 그 협의의 성립과 갑 명의의 상속등기 가능 여부를 살피고, 잔금 일정에 맞춰 매수인 이전등기를 계획합니다. 을이 동의하지 않는다면 갑이 집 전체의 매도를 단독으로 이행할 수 있다는 전제를 다시 검토해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 고인 명의로 바로 매수인에게 이전등기하면 안 되나요?
이 글에서 다루는 사망 후 상속인이 새로 하는 매매라면 상속인의 취득을 등기한 뒤 매수인에게 이전하는 순서를 검토해야 합니다. 고인이 생전에 이미 등기원인이 되는 계약을 체결했다면 부동산등기법 제27조가 적용될 수 있으므로 두 상황을 혼동하지 마세요.
Q. 매수인을 찾은 뒤에 상속인끼리 분할협의를 해도 되나요?
가능한 일정인지 먼저 확인해야 합니다. 상속인 전원의 범위와 협의 내용이 정해지지 않았다면 특정인 명의 등기를 기한 내 마칠 수 있다고 단정하기 어렵습니다. 계약의 이행시기보다 상속등기 준비 가능성을 먼저 따져보세요.
Q. 한 상속인이 다른 상속인을 대신해 서명할 수 있나요?
대리 권한이 실제로 부여된 범위에서만 판단할 수 있습니다. 당사자 확인과 위임 내용, 매매대금 수령 권한까지 필요한 범위를 구별하세요. 단순히 가족이라는 사정이 위임을 대신하지는 않습니다.
Q. 상속등기만 마치면 매수인 소유가 되나요?
아닙니다. 상속등기는 상속인의 권리를 등기부에 반영하는 단계입니다. 매매에 따른 매수인 명의 소유권이전등기는 별도로 필요합니다.
매도 일정은 거꾸로 확인하세요
① 상속인과 부동산의 현재 권리관계 확인 → ② 법정상속 또는 협의분할 등 귀속 방식 결정 → ③ 상속등기 준비·완료 → ④ 매수인 명의 이전등기 가능 시점 확인 순서로 계획하세요. 계약일보다 잔금일의 이행 가능성이 핵심입니다. 상속인 사이에 의견이 다르거나 미성년·해외 거주·재상속 등으로 서류가 복잡하다면 계약 전에 등기 방식과 권한을 검토하는 편이 유용합니다.
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이 글은 일반적인 법률정보이며 개별 사건의 결론이나 등기 수리를 보장하지 않습니다. 고인의 생전 계약, 유언, 상속포기, 대리권 등 사실관계에 따라 절차가 달라질 수 있습니다. 법률 확인일: 2026년 10월 21일.