상속등기 후 공동상속인 일부 사망 시 소유권경정등기 가능할까 2025년 등기선례 핵심 정리
상속등기까지 마쳤는데, 공동상속인 중 한 사람이 심판분할(조정 포함) 진행 중 사망해 버리면 실무가 급격히 꼬입니다. “그럼 새로 생긴 상속인(B, C, D)을 끼워 넣어서 조정 성립했으니, 이 상속인들(B, C, D)을 포함시켜서 소유권경정등기를 고치면 되지 않나?”라는 질문이 자연스럽게 나오죠.
그런데 2025. 12. 19.자 부동산등기과-4106 질의회답은 이 지점에서 결론을 명확히 합니다. 즉, 이런 구조에서는 종전 상속등기에 대한 소유권경정등기로 정리할 수 없다는 취지(소극)입니다.
이 글에서는 해당 질의회답의 논리(왜 ‘경정’이 안 되는지), 그리고 실무에서 실제로 어떻게 등기 흐름을 다시 세워야 하는지까지 “바로 적용”할 수 있게 정리해 드릴게요.
2025. 12. 19. 부동산등기과-4106 질의회답 요지
핵심은 두 문장으로 정리됩니다.
- ① 1차 상속(피상속인 A 사망)과 2차 상속(공동상속인 을 사망)은 별개의 상속개시 원인이다.
- ② 경정등기는 “등기와 실체관계 사이의 원시적 불일치”가 있는 경우에, 경정 전후 등기의 동일성이 유지될 때만 인정된다.
따라서 A 사망으로 갑·을이 공동상속인이 되어 상속등기를 마친 뒤, 심판분할 도중 을이 사망하여 을의 상속인(B, C, D)이 소송수계를 하고, 그 후 조정 성립 또는 협의분할서 작성이 이뤄지더라도 “A의 상속등기”를 하나의 경정으로 바로 고칠 수는 없다는 취지입니다.
🔑 핵심정리
‘상속으로 발생한 권리변동은 원칙적으로 하나의 등기원인에 대하여 하나의 등기로 공시’되고, 상속인·상속순위는 사망과 동시에 확정됩니다. 이후 발생한 2차 상속의 상속인은 1차 피상속인의 공동상속인이 될 수 없다는 논리입니다.
왜 소유권경정등기가 안 되는지 결론이 소극인 이유
질의회답의 논리는 “경정등기”의 성격을 기준으로 꽉 잡고 갑니다. 경정은 단순히 결과를 보기 좋게 정리하는 수단이 아니라, 애초 등기가 실체관계와 처음부터 어긋나 있었던 경우(착오·누락 등)에만 허용된다는 전제죠.
그런데 이 사안은 다릅니다. A가 사망한 시점에 공동상속인(갑·을)과 각 상속분은 이미 확정됩니다(민법 제1000조, 제1005조 취지). 이후 을이 사망하여 B, C, D가 등장한 것은 “기존 등기의 착오”가 아니라, 새로운 상속개시로 인한 권리 변동입니다. 즉, 종전 등기의 원시적 불일치가 아니므로 소유권경정등기로 처리할 수 없다는 결론이 자연스럽게 도출됩니다.
참조로, 이번 질의회답은 민법 제997조, 제1000조, 제1005조와 함께 대법원 2023. 3. 23.자 2020그42 전원합의체 결정을 언급하고 있습니다(조문은 국가법령정보센터에서 확인 가능합니다).
실무에서 흔히 하는 착각 3가지
- 착각 1: “조정이 성립됐으니 조정조서로 곧바로 경정하면 된다” → 조정이 ‘권리 변동’을 만들 수는 있어도, 경정요건(원시적 불일치)을 충족시키지는 못합니다.
- 착각 2: “수계한 상속인이 있으니 공동상속인 범위가 바뀐 것” → 수계는 절차의 승계일 뿐, 1차 상속에서 공동상속인 자체가 확장되는 것은 아닙니다.
- 착각 3: “어차피 최종 분할 결과가 동일하니 등기만 고치면 됨” → 등기는 ‘과정’이 중요합니다. 2차 상속 지분 정리가 선행되지 않으면 접수 단계에서 막히는 경우가 많습니다.
대신 무엇을 해야 하나 실무 해법 흐름
소유권경정등기 대신 선택해야 하는 2단계 등기 순서
질의회답은 “그럼 어떻게 하라는 거냐”에 대해서도 방향을 제시합니다. 한 줄로 요약하면, 을 지분의 2차 상속등기를 먼저 정리한 뒤, 최종 분할 내용대로 소유권이전등기를 밟으라는 것입니다.
- 1단계: 을 지분에 대해 B, C, D 앞으로의 상속등기를 선행합니다.
- 2단계: 그 다음, 조정에 의한 분할서 또는 협의분할서(필요 첨부 포함)의 최종 내용대로 소유권이전등기를 신청합니다.
📌 실무 팁
심판분할이 진행 중이었음을 증명하는 서면을 첨부하라고 적시하고 있으니, 조정 성립 경위·수계 사실·진행 기록이 드러나는 자료(예: 사건 진행 서류)를 미리 세트로 준비해 두면 접수 흐름이 매끄럽습니다.
결론적으로, 기존 상속등기를 “경정”으로 한 번에 해결하려는 접근이 아니라, 별개의 상속을 별개의 등기 흐름으로 정리하는 접근이 안전합니다. 이게 바로 이번 질의회답이 실무에 던지는 메시지이고, 소유권경정등기를 고집하면 반려·보정으로 시간이 늘어날 수 있습니다.
사례형 체크리스트
아래 체크리스트로 현재 사건이 이번 질의회답 구조에 들어맞는지 빠르게 판단해 보세요.
- 이미 A 사망을 원인으로 한 상속등기가 완료되었는가
- 공동상속인 중 1인이 심판분할(또는 조정) 진행 중 사망했는가
- 사망한 공동상속인의 상속인들이 소송수계했는가
- 이후 조정 성립 또는 협의분할서 작성이 있었는가
- 기존 등기를 ‘경정’으로 한 번에 정리하려는 계획인가
위 항목이 대부분 “예”라면, 이번 질의회답과 같은 결론(경정 불가)을 전제로 등기 설계를 다시 하는 편이 안전합니다.
관련 글 내부 링크
- 법정상속등기에서 상속등기의 기본 흐름을 먼저 잡아두면, 뒤 단계가 빨라집니다.
- 분할이 막히는 사건은 상속재산분할심판 절차와 “등기 연결” 포인트를 함께 보세요.
- 가족관계 정리가 선행돼야 하는 경우 등록부정정 이슈가 함께 터지는 경우가 많습니다.
외부 참고 링크
- 국가법령정보센터 (민법 제997조, 제1000조, 제1005조 확인)
FAQ
Q1. 조정이 성립했는데도 왜 기존 상속등기를 한 번에 정리할 수 없나요
A. 조정은 권리관계를 정리할 수 있지만, 경정등기의 요건(등기와 실체관계의 원시적 불일치, 경정 전후 동일성)을 만들어 주지는 않습니다. 공동상속인 사망으로 생긴 2차 상속은 ‘새로운 권리 변동’이어서 별도 등기 흐름이 필요합니다.
Q2. 심판분할 진행 중 사망한 상속인의 상속인들은 어떤 순서로 등기해야 하나요
A. 질의회답 취지에 따르면, 먼저 사망한 공동상속인의 지분에 대해 그 상속인 앞으로 상속등기를 선행하고, 이후 분할(조정/협의) 내용대로 최종 소유권이전등기를 신청하는 흐름이 안전합니다.
Q3. 이 경우 소유권경정등기는 절대 불가능한가요
A. 이번 질의회답은 ‘이미 1차 상속등기가 완료된 뒤 2차 상속이 개시된 구조’에서는 어렵다고 명확히 봤습니다. 다만 사건 구조(등기 전 단계인지, 원시적 불일치가 있는지 등)에 따라 접근이 달라질 수 있으니, 사실관계부터 정확히 분류하는 게 우선입니다.
Q4. 실무에서 가장 많이 막히는 지점은 무엇인가요
A. 2차 상속 지분 정리를 생략하고 곧바로 최종 분할 결과만 등기에 반영하려고 할 때 보정·반려가 발생하는 경우가 많습니다. “지분의 귀속이 완전히 정리된 상태인지”를 먼저 확인하세요.
※ 본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 개별 사건의 경과(등기 여부, 수계 여부, 분할 방식, 첨부 서면)와 관할 등기실무에 따라 필요한 서류와 절차가 달라질 수 있습니다.
